Tidsbegrænset lejekontrakt

Regler for tidsbegrænset lejekontrakt

Det generelle udgangspunkt ifølge lejeloven er at lejeaftaler er tidsubegrænsede. En lejeaftale kan dog indgås i en tidsbegrænset periode, såfremt udlejer har en særlig begrundelse herfor. Ved en tidsbegrænset lejekontrakt menes der, at aftalens ophørstidspunkt allerede er fastsat i lejekontrakten og at lejeaftalen herfor ikke skal opsiges i lejeperioden. Uopsigeligheden gælder for såvel udlejer som lejer og de er derfor begge bundet af tidsbegrænsningen. 

Hvornår på udlejeren tidsbegrænse lejen?

Hvad der anses for at være en tilstrækkelig begrundelse for en tidsbegrænset lejeaftale vil bygge på en konkret vurdering. Formålet med tidsbegrænsningen må ikke være at undgå lejelovens regler om tidsubegrænsning. Formålet skal med rimelighed begrundes og skal leve op til et beskyttelsesværdigt behov. 

Eksempler på en tilstrækkelige begrundelser:

• Udlejer ønsker selv at skulle bo i ejendommen
• Udlejer er udstationeret, har studieophold, eller lignende i udlandet
• Udlejer rejsende på ubestemt tid
• Akut sygdom hos udlejer
• Udlejer har et ønske om at sælge boligen efter endt udlejning
• Nedrivning - enten grundet salg eller fornyelse af lejemålet, hvor lejer kræves fraflyttet

Hvis tidsbegrænsningen ikke anses for tilstrækkeligt begrundet, så vil Boligretten kunne tilsidesætte tidsbegrænsningen og lejeaftalen vil derefter følge lejelovens almindelige bestemmelser om tidsubegrænsning.  

Generelt om ejerlejligheder 

Hvis lejemålet omfatter en ejerlejlighed er det et krav, at udlejer selv har beboet lejligheden. Ellers kan udlejer ikke begrunde det tidsbegrænsede lejemål med, at denne selv ønsker at bebo lejligheden efter ophøret af den tidsbegrænsede lejekontrakt. 

Forlængelse af en tidsbegrænset lejekontrakt

En tidsbegrænset lejekontrakt kan forlænges såfremt der foreligger en saglig begrundelse for forlængelsen. Når en tidsbegrænset lejekontrakt forlænges skal der indgås og underskrives en ny tidsbegrænset lejekontrakt, hvor parterne accepterer forlængelsen af lejeforholdet.  

Der gælder i princippet ingen regler for hvor mange gange man kan forlænge en tidsbegrænset lejekontrakt. Hver forlængelse skal blot have en tilstrækkelig begrundelse for den tidsbegrænset lejekontrakt. Mange gentagne forlængelser kan dog tyde på, at formålet med forlængelsen i virkeligheden er at omgå lejelovens regler om uopsigelighed. Forlængelsen af lejekontrakten vil derfor ikke anses som værende tilstrækkeligt begrundet. Såfremt betingelserne for tidsbegrænset leje ikke er opfyldt vil lejemålet herfor være tidsubegrænset.

Hvis lejer anvender lejemålet mere end en måned efter den tidsbegrænsede lejekontrakts udløb, vil lejekontrakten gå fra at være tidsbegrænset til at være uden tidsbegrænsning. Det er herfor vigtigt, at udlejer opfordrer lejer til at fraflytte lejligheden samtidig med den tidsbegrænsede lejekontrakt udløber. Det er derfor udlejers ansvar at sørge for, at lejer fraflytter lejemålet efter udløbet af den tidsbegrænsede lejekontrakt. 

Eksempel på en tidsbegrænset lejekontrakt

Baggrunden for tidsbegrænsningen af lejekontrakten skal indarbejdes i kontrakten. Den tilstrækkelige begrundelse for tidsbegrænsningen og dens længde skal derfor fremgå som et punkt i kontrakten.

Et eksempel på en formulering af en tidsbegrænset lejekontrakt kunne være: 

“Lejemålet er tidsbegrænset til 3 år og ophører derfor uden opsigelse den 31. juli 2023. Lejemålets tidsbegrænsning er begrundet i udlejers ønske om at bebo ejendommen efter lejeperiodens udløb.”

Tidsbegrænset lejekontrakt med forkøbsret 

Det er muligt at indgå en tidsbegrænset lejekontrakt med en forkøbsret. Dette vil betyde at der er indgået en lejekontrakt med en fastsat ophørsdato og at lejeren har en forkøbsret efter lejeforholdets ophør frem for andre potentielle købere. 

Det er her vigtigt at være opmærksom på muligheden for opsigelse i den tidsbegrænsede lejekontrakt. Hvis den nuværende lejer ikke ønsker at købe boligen, men der er en potentiel anden køber, kan den ubegrænsede lejekontrakt som udgangspunkt ikke opsiges. Lejeren kan derfor blive boende i lejemålet indtil den tidsbegrænsede lejekontrakt er udløbet. Det er derfor fordelagtigt at indarbejde muligheden for opsigelse i den tidsbegrænsede lejeperiode af hensyn til en anden potentiel køber. Muligheden for opsigelse kan derfor indarbejdes i kontraktens punkt 11. Hvis det ikke reguleres i kontrakten vil den begrænsede lejekontrakt være uopsigelig. 

Tidsbegrænset udlejning af værelse 

Ved udlejning af et værelse kan lejemålet opsiges med en måneds varsel. Det kan dog være fordelagtigt at tidsbegrænse lejeperioden af værelset, så den ikke kan opsiges. En tidsbegrænset lejekontrakt er nemlig uopsigelig i lejeperioden, medmindre parterne har aftalt mulighed for opsigelse. Tidsbegrænsningen skal ligeledes være tilstrækkeligt begrundet. 

Tidsbegrænsningen og eventuelle bestemmelser om opsigelse skal reguleres i lejekontrakten. 

Opsigelse af en tidsbegrænset lejekontrakt

En tidsbegrænset lejekontrakts ophør er allerede fastsat i kontrakten og kan derfor som udgangspunkt ikke opsiges af parterne. Lejekontrakten vil derfor være uopsigelig i hele lejeperioden. Såfremt parterne ønsker at opsigelse skal være muligt, skal dette reguleres i lejekontrakten. De almindelige regler for opsigelse af lejemål vil herefter gælde. Mulighed for opsigelse skal reguleres i lejekontraktens § 11 som omfatter særlige vilkår. Udlejer vil altid kunne opsige eller ophæve lejemålet, hvis lejer misligholder lejekontrakten.

Uopsigelig tidsbegrænset lejekontrakt

I visse tilfælde kan både udlejer og lejer have interesse i en tidsbegrænset lejekontrakt, der er uopsigelig i lejeperioden. Dette kan være tilfældet, når begge parter ønsker en fast og forudsigelig tidsramme for lejeaftalen, som ikke kan afbrydes før tid. En uopsigelig tidsbegrænset lejekontrakt betyder, at ingen af parterne kan opsige lejemålet før den aftalte ophørsdato, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, såsom væsentlig misligholdelse af lejekontrakten. Dette giver en vis sikkerhed for både udlejer og lejer, men det forudsætter også en stor grad af forudsigelighed i begge parters planer. Det er vigtigt, at en sådan uopsigelig tidsbegrænset lejekontrakt er klart formuleret og underskrevet af begge parter for at undgå tvister. Det er også essentielt, at begrundelsen for tidsbegrænsningen er saglig og i overensstemmelse med lejelovens regler. Skal lejekontrakten være uopsigelig, skal dette fremgå eksplicit af kontrakten, typisk i en særlig klausul.

Tidsbegrænset udlejning af andelsbolig

Det er muligt at udleje en andelsbolig for en tidsbegrænset periode. Her gælder reglerne om en tilstrækkelig begrundelse for den begrænsede lejeperiode ligeledes også. Ved en andelsbolig kan der dog være særlige regler i vedtægterne, der begrænser muligheden for at indgå aftaler om tidsbegrænsede lejeaftaler. Du skal derfor undersøge andelsboligens vedtægter før du indgår en tidsbegrænset lejekontrakt.

Hvis lejer ikke vil flytte

Selvom en tidsbegrænset lejekontrakt er indgået med en fastsat ophørsdato, kan der opstå situationer, hvor lejer ikke ønsker at fraflytte lejemålet ved kontraktens udløb. I sådanne tilfælde er det vigtigt at handle hurtigt og i overensstemmelse med de gældende regler i lejeloven.

Som første skridt er det essentielt, at udlejer tydeligt meddeler til lejer, at lejekontrakten udløber, og at de skal fraflytte lejemålet senest på den dato, der er angivet i lejekontrakten. Dette bør gøres skriftligt med en klar angivelse af den aftalte udløbsdato for at undgå misforståelser og at sikre dokumentation for kommunikationen.

Hvis lejer ikke fraflytter lejemålet efter kontraktens udløb og udlejer har gjort lejer opmærksom på udløbsdatoen, kan det blive nødvendigt at tage juridiske skridt. Udlejer bør søge juridisk rådgivning for at undersøge sine muligheder og eventuelt anlægge en sag ved boligretten med krav om, at lejer skal fraflytte lejemålet.

Det er vigtigt at bemærke, at hvis lejer fortsat opholder sig i lejemålet mere end en måned efter lejekontraktens udløb, uden at udlejer har indgivet en sag, kan lejeforholdet overgå til at være et tidsubegrænset lejemål. Derfor er det i udlejers interesse at handle hurtigt og beslutsomt, hvis lejer nægter at fraflytte.

Lejer har ret til at anlægge en modkrav eller modsætte sig fraflytning ved at hævde, at de omstændigheder, der begrunder den tidsbegrænsede lejekontrakt, ikke er til stede, eller at der er tale om en uberettiget omgåelse af lejelovens regler. Hvis dette er tilfældet, vil det være op til boligretten at vurdere sagen baseret på de præsenterede beviser og argumenter fra begge parter.

For at forhindre tvister og sikre en glat overgang ved lejekontraktens udløb er det altid en god ide at have en klar og veldokumenteret lejeaftale fra starten, hvor alle vilkår er tydeligt angivet og forstået af begge parter. Dette inkluderer, men er ikke begrænset til, en detaljeret beskrivelse af grunden til den tidsbegrænsede lejekontrakt, som er godkendt af begge parter ved kontraktens indgåelse. Det anbefales at søge juridisk rådgivning ved udarbejdelse af lejekontrakten for at sikre, at alle nødvendige forholdsregler er truffet og at kontrakten er i overensstemmelse med lejeloven.

Lejeloven om tidsbegrænset leje

Ifølge lejeloven er det grundlæggende princip, at lejeaftaler ikke har en fast udløbsdato. Der er dog situationer, hvor en udlejer kan fastsætte en specifik lejeperiode. Dette kræver en solid og legitim årsag. Hvis lejeren er uenig i denne tidsbegrænsning, kan sagen tages op i Boligretten. Her vil man afgøre, om udlejerens grunde til at sætte en tidsgrænse er stærke nok til at retfærdiggøre beslutningen.

Sådan kan Lexly hjælpe

Ønsker du hjælp til at få udarbejdelse en din tidsbegrænsede lejekontrakt eller råd og vejledning omkring lejerettens område, så har det aldrig været nemmere at komme nemt og sikkert i mål. Hos Lexly benytter vi vores smarte dokument-generator. I dokumentgeneratoren bliver du stillet en række spørgsmål, som du skal besvare, hvorefter dit anfordringsgældsbrev er klar til at blive underskrevet digitalt og downloadet. 

Du kan altid få en af vores juridiske eksperter til at hjælpe dig med at tilpasse dokumentet efter det er lavet, hvis du har helt særlige ønsker eller behov.

Hvis du er i tvivl om noget, er du mere end velkommen til at skrive eller ringe til os. Vi sidder klar til at hjælpe.