Ophævelse af lejemål

Hvornår kan man ophæve et lejemål?

Situationen hvor man som lejer eller udlejer gerne vil opsige eller ophæve en aftale om leje, er en typisk lejeretlig problemstilling. Selvom det umiddelbart kan lyde simpelt, at skulle opsige en aftale om leje, så er der alligevel en række væsentlige elementer, man bør holde sig for øje. Mulighederne for at opsige en aftale om leje er nemlig forskellige alt afhængig af, om man er udlejer eller lejer.

For udlejere

Mange udlejere tror fejlagtigt, at de er i deres gode ret til at ophæve en aftale om leje. Ofte forholder det sig anderledes. Er der blevet indgået en aftale om ubegrænset leje, så er lejer som udgangspunkt beskyttet fra, at kunne blive opsagt af udlejer. Der er dog en række grunde, der alligevel kan begrunde en opsigelse fra udlejers side af. Med et års varsel kan udlejer opsige en aftale om leje, hvis følgende tre krav er opfyldt.

• Udlejer vil selv bo i lejemålet.
• Udlejer har ikke andre lejemål.
• Udlejer ejede selv lejemålet, da aftalen om leje blev lavet.

Der er herudover også en anden mere velkendt mulighed for opsigelse eller ophævelse fra udlejers side. Det er nemlig situationen, hvor lejer på den ene eller anden måde misligholder aftalen om leje. En anden årsag, der fra udlejers side kan begrunde en opsigelse, er, hvis ordensreglerne for ejendommen ikke bliver iagtaget af lejeren. Har udlejer på korrekt juridisk vis forsøgt at rette op på forholdet, så kan en opsigelse fra udlejer ultimativt forsvares.

For lejere

Det forholder sig almindeligvis sådan, at lejere kan opsige en aftale om leje med et varsel på tre måneder. Har man en aftale om leje af et værelse er udgangspunktet kun én måned. Det skal dog hertil tilføjes, at det står udlejer og lejer frit for at aftale andre opsigelsesvarsler i lejekontrakten. Hvis man som lejer flytter ud inden udløbet af opsigelsesvarslet, er man stadig som udgangspunkt forpligtet til at skulle betale den resterende husleje indtil udløbet af opsigelsesvarslet. Dog forholder det sig sådan, at udlejer er forpligtet til at bestræbe sig mest muligt på at finde en ny lejer hurtigst muligt, hvis lejer flytter ud inden udløbet af opsigelsesvarslet.

Hvornår kan udlejer ophæve et lejemål?

Nedenstående er nogle af de typiske eksempler på, hvornår en udlejer kan ophæve et lejemål. Hvis du er i tvivl, kan du altid søge vejledning hos Lexly:

• Manglende betaling: Betaling er ikke sket rettidigt af lejer
• Det lejede benyttes til andet end det aftalte: f.eks. erhvervsvirksomhed
• Fraflytter det lejede i utide
• Vanrøgter det lejede
• Overlader brugen af det lejede til en anden
• Tilsidesætter god skik og orden (herunder larm)
• Tilsidesætter betingelserne i et betinget lejeforhold
• Øvrig misligeholdelse  

Udlejerens mulighed for at hæve lejeaftalen, findes også i lejelovens § 93.

Hjælp til at opsige eller ophæve lejemål?

Når man vil opsige en aftale om leje, så er der en række formkrav, der skal iagttages. Først og fremmest skal opsigelsen være skriftlig. Det gælder uanset, om det er udlejer eller lejer, der gerne vil opsige lejemålet. Hvis det er udlejer, der gerne vil opsige aftalen om leje, så skal der være en begrundelse for, hvorfor udlejer vil opsige lejemålet. I opsigelselsen fra udlejer skal ligeledes medfølge en bemærkning om lejers ret til at kunne gøre indsigelse mod opsigelsen. Ønsker lejer at gøre indsigelse mod udlejers opsigelse, skal dette ske inden for 6 uger.

Ønsker du hjælp til, hvordan du som lejer eller udlejer opsiger en aftale om lejemål, hjælper vi med alle de forhold, der er i relation til dette emne. Vores eksperter i lejeret har stor erfaring med blandt andet vurdering af, hvornår et givent forhold berettiger en udlejer til at opsige en aftale om leje. Herudover er vores jurister også behjælpelige med at udfærdige opsigelser i overenstemmelse med gældende formkrav.

Krav til opsigelse som lejer/udlejer

Som lejer er man normalt effektivt beskyttet mod opsigelse uden grund. Det betydet at udgangspunktet er, at man som udlejer ikke opsige lejeaftalen, hvis lejeren opfylder de krav, der stilles til betaling af husleje til tiden og orden i ejendommen. Der er dog særlige tilfælde, hvor udlejeren kan opsige lejeaftalen.

Opsigelse som lejer:

Som udgangspunkt kan en lejer opsige sit lejemål med et opsigelsesvarsel på tre måneder. Dog kan der lejekontrakten være aftalt en længere eller kortere frist. Hvis lejer kun lejer et enkelt værelse, er opsigelsesvarslet på en måned.

Hvis lejeren flytter ud inden fristen er udløbet, har udlejer pligt til at forsøge at finde en ny lejer, og dermed kan lejer blive fritaget fra at betale husleje den resterende opsigelsesperiode.

Opsigelse som udlejer:

• Der er tale om udlejning af enkelte værelser, der er en del af udlejers bolig.
  Opsigelsesvarsel er minimum 1 måned.
• Der er tale om en beboelseslejlighed i et hus med 2 beboelseslejligheder, hvor udlejer bor i den ene.
  Opsigelsesvarsel er minimum 1 år.
• Der er tale om en ejerbolig eller andelsbolig, som udlejer selv ønsker at bebo, og ikke har andre lejemål og ejede boligen på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået.
  Opsigelsesvarsel er minimum 1 år.
• Lejer ikke overholder god skik og orden eller regler i husorden.
  Opsigelsesvarsel er 3 måneder. Dog skal lejer have en række advarsler før at opsigelsen er berettiget.

Lejelovens § 93 - reglerne for ophævelse

Reglerne for ophævelse står i lejelovens § 93 og kan ikke fraviges til skade for lejer. I paragraffen står bl.a. hvornår udlejer kan hæve lejekontrakten og dermed kan smide lejeren ud uden forudgående opsigelsesfrist.

Nogle af de typiske eksempler er manglende betaling af husleje, overtrædelse af husorden, og hvis udlejer ikke får adgang til det lejede (selvom udlejer overholder reglerne for adgangen). Man skal dog være opmærksom på at det i nogle tilfælde er nødvendigt, at fremsende lejer et påbud eller et varsel forud for ophævelse.

Du kan læse alle tilfælde af ophævelse i lejelovens § 93.

Hvordan foregår sagsbehandlingen?

Ønsker du juridisk rådgivning i relation, hvordan du opsiger dit lejemål, eller ønsker du som udlejer rådgivning om, hvordan du opsiger en lejer, foregår det praktisk sådan, at du skal oprette en sag hos os. I sagen beskriver du, hvad du gerne vil have hjælp til og omfanget af dit behov. Har du en tilhørende lejekontrakt, skal denne vedhæftes på sagen, som du nemt kan gøre i forbindelse med oprettelsen af sagen. Husk at det er gratis og uforpligtende at oprette en sag hos os.

Når vi har modtaget sagen, vil den blive lagt i udbud blandt vores jurister med speciale i lejeret. De vil kigge sagen og dertilhørende materiale igennem. Har vores jurister opfølgende spørgsmål, har du mulighed for at besvare disse på platformen. Når rådgiverene har fået et overblik over, hvilken løsning du har brug for, vil du modtage ét eller flere tilbud på, hvordan vi vil løse opgaven for dig.

Har du fundet et tilbud, som stemmer overens med din forventning på en løsning, accepterer du blot det pågældende tilbud. Herefter vil sagsbehandlingen starte. På den måde har det det fulde overblik over, hvilke omkostninger der er forbundet med sagen. Først når sagsbehandlingen er afsluttet vil der ske betaling.

Al sagsbehandling sker online, så du har altid nem adgang til et overblik over, hvad der sker i din sag.

Ofte stillede spørgsmål om at ophæve lejemål