Tinglysning af skøde

Hvad er tinglysning?

Er du ny på boligmarkedet, vil du sikkert have mødt ordet "tinglysning af skøde". Når en rettighed over fast ejendom overdrages til en anden, skal den tinglyses. Som ny ejer af f.eks. fast ejendom har du først officielt rettighederne efter tinglysning af skøde. Det er derfor et krav, at der udarbejdes og tinglyses et skøde i forbindelse med bolighandlen.

Tinglysning indebærer en offentlig registrering af:

• Rettigheder over en fast ejendom. Her er der blandt andet tale om ejendomsret (i form af tinglysning af skøde), pant (i form af pantebreve), retsforfølgning (i form af udlæg, konkurs) og begrænsede rettigheder over en ejendom (i form af byrder og servitutter mv.).
• Rettigheder over biler, campingvogne mv., herunder ejendomsforbehold, pant, retsforfølgning, men ikke ejendomsret og brugsrettigheder.
• Rettigheder over en andel i en andelsboligforening eller en aktie eller anpart i hhv. et boligaktieselskab eller boliganpartselskab, eksempelvis i form af pant, retsforfølgning. Dog kan der ikke være tale om ejendomsret og brugsrettigheder.
• Rettigheder over virksomhedsaktiver og fremtidige erhvervelse (virksomhedspant), rettigheder over bl.a. løsøre og ægtepagter.

Hvorfor er tinglysning af skøde vigtigt?

Særligt i henhold til fast ejendom bliver køb, pant og andre aftaler om kreditorforfølgning (herunder udlæg) tinglyst for at sikre aftalen mod andre rettigheder over ejendommen. Når en ejendom sælges bliver skøde og købsaftale tinglyst. Det er for at sikre at andre rettighedshavere kan se, at man som køber nu ejer den pågældende ejendom, hvis f.eks.:

• sælgeren af ejendommen sælger ejendommen til andre og får tinglyst dette skøde,
• sælgeren af ejendommen pantsætter ejendommen og får tinglyst pantebrevet,
• sælgers kreditorer foretager udlæg i ejendommen og får tinglyst udlægget,
• sælger bliver erklæret konkurs eller
• sælger giver andre en begrænset rettighed over ejendommen (dette kunne være en brugsret), og denne rettighed derefter bliver tinglyst.

Det kan for en kreditor, der yder lån mod pant i en fast ejendom, være relevant at tinglyse pantet. Ved at tinglyse, sikrer kreditor sin prioritetsstilling over for andre utinglyste panterettigheder.

Det er vigtigt at holde sig for øje, at der for tinglysning gælder reglen først i tid, bedst i ret. Dette indebærer, at den der først tinglyser sin rettighed som udgangspunkt har bedre ret end de som kommer efterfølgende.

Tinglysning handler i bund og grund om at beskytte sig selv mod andres eventuelle krav. For visse dokumenter er det en gyldighedsbetingelse, at der sker tinglysning.

Vejledning - hvordan foregår tinglysning af skøde?

Skødet er det officielle dokument, der tinglyses som ejendomsret for køber. Tinglysning af skøder foregår digital på Tinglysning.dk. Det betyder også, at alle skøder i dag er digitale dokumenter, der udarbejdes, underskrives og tinglyses digitalt ved brug af NemID. Rettighederne skal registreres i det offentlige tinglysningssystem, også kaldet tingbogen, for at være gyldige. Så længe tinglysningen ikke er gennemført, er købet ikke gyldigt. Derfor er det vigtigt at får udarbejdet skødet korrekt og hurtigt muligt. Du kan godt tinglyse dit skøde selv på Tinglysning.dk, men det er en god idé at lade en kompetent jurist varetage opgaven, hvis du ikke har kendskab til processen og de juridiske forhold.

Er tinglysning af skøde et krav?

Det er afgørende at forstå, at tinglysning af skøde ikke bare er en formalitet, men et juridisk krav ved overdragelse af fast ejendom i Danmark. Tinglysning af skødet er den proces, der gør ejerskiftet officielt og juridisk bindende. Når du køber en bolig, er det dit ansvar at få tinglyst skødet.

Hvis dette ikke gøres, har køberen i realiteten ingen rettigheder over ejendommen, uanset hvad en købsaftale måtte sige. Tinglysning beskytter også køberen mod eventuelle fremtidige krav fra sælgerens kreditorer. Skøde tinglysning er derfor ikke blot en anbefaling, men et afgørende skridt i overdragelsen af ejendomsretten.

Uden tinglysning af skøde er bolighandlen ikke juridisk bindende. Det betyder, at det er yderst vigtigt at få denne proces korrekt håndteret, og mange vælger at lade en jurist eller ejendomsmægler håndtere dette for at sikre, at alt går som det skal.

Hvad koster en tinglysning?

Hvis en ejendom eller en del af en ejendom skal have en ny ejer, så er det et krav, at der tinglyses et skøde (eller gaveægtepagt). Tinglysningsafgiften vil i dette tilfælde udgør et fast beløb på 1.750 kr. plus et variabelt beløb på 0,6 pct. af værdien på den pågældende ejendom (rundet op til nærmeste 100). Tinglysningsafgiften skal betales i forbindelse med tinglysningen. Der kan betales via netbank eller med betalingskort over internettet.

Hvis man skal tinglyse oplysninger (heri dokumenter) i tinglysningssystemet, skal der skal betales et gebyr. Dette gebyr benævnes en tinglysningsafgift og skal betales til det offentlige. Størrelsen på tinglysningsafgiften er afhængig af, hvad der skal tinglyses, hvilket er nærmere beskrevet i tinglysningsafgiftsloven.

Eksempel: Bente og Gitte har købt en ejendom til 3.000.000 kr., hvor de skal tinglyse skødet og betale tinglysningsafgiften. Tinglysningsafgiften vil være den variable afgift på 18.000 kr. (0,6 % af 3.000.000 kr.) og den faste tinglysningsafgift (1.750 kr.), der giver en samlet tinglysningsafgift på 19.750 kr. (18.000 kr. + 1.750 kr.). 

Nedsat tinglysningsafgift ved skilsmisse

Ved en skilsmisse/separation og bodeling er mulighed for at få nedsat tinglysningsafgiften til skødet - også kaldet skilmisseskøde, betragteligt. Det betyder, at man kan nøjes med at betale 1.750. kr. og dermed spare de 0,6 %. I forbindelse med overdragelse af fælles hus, ejerlejlighed eller sommerhus mellem ægtefæller (ved skilsmisse), er der mulighed for at spare den sædvanlige 0,6% tinglysningsafgift.

Forudsætningen for afgiftnedsættelse er, at man foreviser en skilsmissebevilling fra Familieretshuset når skødet tinglyses. Dermed kan denne afgiftsnedsættelse også kun lade sig gøre, såfremt man har været formelt gift. Det betyder også at ugifte samlevende ikke har mulighed for at spare den variable tinglysningsafgift ved samlivsophør.

Hvor lang tid tager tinglysning af skøde?

Hvor hurtigt en tinglysning af skøde kan komme på plads, afhænger af forskellige forhold:

1. Den tid det tager at udarbejde skødet
2. Den tid det tager at underskrive digitalt for parterne med NemID/MitID
3. Den tid Tinglysningsretten skal bruge på sagsbehandlingen

Hos Lexly hjælper vi med at få skødet klargjort og underskrevet så hurtigt som muligt. Så snart alle relevante informationer er modtaget, påbegyndes processen. Så snart skødet er underskrevet, gives der meddelelse til Tinglysesretten. Behandlingen ved Tinglysningsretten er typisk et par dage. Tinglysningsretten har pt en gennemsnitlig sagsbehandlingstid på 1,6 hverdage. Den aktuelle sagsbehandlingstid for Tinglysningsretten kan ses på Domstol.dk

Prioritetsstilling

I tilfælde af, at der er tale om en vare, der sælges til flere købere, er det som udgangspunkt den køber, der først tinglyser sit køb, der får ret til at beholde objektet. Hvis der eksempelvis sælges en ejendom, og der efterfølgende bliver foretaget udlæg over for sælger, har kreditor sikkerhed i ejendommen uanset det forudgående salg. Sikkerheden gælder kun, hvis udlægget bliver tinglyst før skødet.

Tinglyste rettigheder vil blive opstillet i en rangorden. Ved rangorden forstås den rækkefølge, som kreditorer og fordringshavere har sikkerhed i, enten i form af ejendommen, køretøjet, andelsboligen mv. Denne rækkefølge afgøres dels efter tidspunktet for tinglysning, dels af eventuelle tinglyste erklæringer om at ville respektere senere tinglyste rettigheder (også benævnt rykningspåtegner).

Kom i gang med det samme

Selvom du har mulighed for at tinglyse selv gennem Tinglysning.dk, vil det ofte være en god idé at lade kompetente fagfolk hjælpe dig godt på vej, så du er sikker på tinglysningen er foregået korrekt. Juridiske fagfolk kender processen og de juridiske forhold man skal være ekstra opmærksom på.

Hos Lexly kan vi hjælp med at udarbejde skødet, tinglyse det og følge bolighandlen til dørs, uden du skal bekymre dig om de juridiske forhold. Vores jurister sørger for, at vilkårerne er korrekte før skødet bliver gyldigt.

Hvis din købsaftale ikke er på plads endnu, kan vi ligeledes hjælpe med at færdiggøre handlen. Al sagsbehandling sker online, så du har altid nem adgang til et overblik over, hvad der sker i din sag.